La crisis del fraude del jeonse
Caseros con cientos o hasta miles de departamentos tipo villa no devolvieron los depósitos de sus inquilinos, y aparecieron víctimas en todo Corea. Los responsables terminaron en prisión y se aprobó una ley especial, pero el sistema de entregar una suma enorme sigue igual.
Primero, el contexto. En vez de renta mensual, en Corea existe el jeonse: le das al casero un depósito que equivale a buena parte del valor de la vivienda, vives unos dos años sin pagar renta y al irte te lo devuelven completo. El casero se queda con un montón de dinero sin intereses para mover, y tú te ahorras la renta. Hay un chiste de que los extranjeros, al escucharlo, preguntan si todos los caseros coreanos son filántropos. El problema es que casi siempre ese depósito se pide prestado al banco. Si no vuelve, solo te queda la deuda.
El truco era así. Elegir villas u officetels recién construidos, donde nadie sabe bien el precio real, y rentarlos en jeonse por lo mismo que valen o incluso más. Comprar la unidad con el dinero del propio inquilino, sin poner capital, y repetirlo cientos de veces. Poner la propiedad a nombre de un prestanombres. A diferencia de los departamentos en torres, las villas casi no se venden, así que es difícil saber su valor justo, y ese punto ciego era todo el negocio. Las víctimas eran sobre todo jóvenes y recién casados, con poco dinero y que se mudan seguido.
Todo estalló en diciembre de 2022, cuando la prensa empezó a publicar una historia tras otra sobre los llamados reyes de las villas. Varios caseros tenían más de 1,000 unidades solo en el área de Seúl, y un propietario nominal con 1,139 unidades ya había muerto. Tres prestanombres murieron en poco tiempo, dejando a las víctimas sin nadie a quien demandar, y surgieron sospechas de una red organizada detrás, con un jefe, reclutadores y gente que prestaba su nombre. En Michuhol-gu, Incheon, un constructor apodado el rey de la construcción manejaba unas 2,700 unidades y dejó a cientos de hogares en el aire. La aseguradora estatal de vivienda informó que solo 30 caseros de mala fe debían 725,000 millones de wones en depósitos a noviembre de 2022.
En 2023 murieron varias víctimas, una tras otra, y el país quedó en shock. El gobierno y la Asamblea Nacional se movieron. En abril se cambió la regla por la que los impuestos atrasados del casero se cobraban antes que el depósito del inquilino, y se permitió consultar esas deudas fiscales sin el permiso del casero. El 25 de mayo se aprobó una ley especial de apoyo a las víctimas del fraude del jeonse, vigente desde el 1 de junio. Incluyó préstamos a tasa baja y apoyo en las subastas, pero dejó fuera la exigencia de que el Estado comprara primero los créditos de los depósitos, y muchos criticaron que los requisitos para ser reconocido como víctima eran demasiado estrictos. Al rey de la construcción le confirmaron siete años en su primer caso y le dieron 15 años en primera instancia en otro. Entre 2023 y 2025 se registraron unos 40,000 casos.
Desde entonces, entre los jóvenes coreanos hay una regla nueva: en villas y officetels, olvídate del jeonse y ve por la renta mensual. Sacar el registro de la propiedad, revisar si el casero debe impuestos y confirmar que puedes contratar un seguro de depósito ya es lo básico antes de firmar. Cuando hasta rentar un cuarto da miedo, se entiende mejor de dónde salen términos como la generación N-po y cuchara de oro y cuchara de tierra. Junto al banjiha de Parasite, es una palabra clave para entender el problema de la vivienda en Corea.