jeonse (전세)

Le das al dueño una suma enorme, más de la mitad del valor de la casa, vives ahí sin pagar renta mensual y al terminar el contrato te devuelven todo. Así funciona el jeonse coreano.

Si lo desarmas, es básicamente un préstamo entre particulares. El inquilino le presta al dueño un dineral sin intereses y el dueño a cambio le presta la casa. Los intereses que uno debería y la renta mensual que debería el otro se cancelan. A los extranjeros les sorprende por ambos lados: el dueño se pregunta "¿por qué le devuelvo dinero a alguien que vivió en mi casa?" y el inquilino "¿quién le confía cientos de miles de dólares a un desconocido?". Hasta en inglés se queda como Jeonse.

Suele decirse que solo existe en Corea, pero contratos parecidos aparecen hace 3,500 años en registros de Nuzi, en Mesopotamia, y en el Código Napoleónico, y todavía hay versiones en países como Bolivia. Lo que pasa es que solo en Corea creció tanto. La forma moderna aparece por primera vez en un periódico coreano en 1899.

Explotó en el boom de los años 70. La gente llegaba en masa a las ciudades por trabajo y los bancos casi solo prestaban a empresas. Los dueños que no juntaban para comprar rentaban en jeonse para conseguir el dinero, y con intereses bancarios arriba del 10%, nomás depositarlo ya rendía. Nadie lo diseñó: creció solito porque a las dos partes les convenía. En 1989, cuando el plazo mínimo pasó de uno a dos años, los depósitos se dispararon en vez de calmarse, y en la crisis del FMI de 1997 los precios se desplomaron tanto que los dueños tuvieron que completar la diferencia a los inquilinos que se iban: el primer 'jeonse inverso'.

El punto débil es claro: si el dueño invierte el dinero y lo pierde, el inquilino paga los platos rotos. Las casas con más deuda que valor se fueron acumulando hasta que los casos de los 'reyes de las villas' en 2022 lo destaparon todo y desembocaron en la crisis del fraude de jeonse. Que el depósito se pida prestado al banco, el modelo de pedir para depositar, solo subió el riesgo. Desde que subieron las tasas, la renta mensual le está ganando terreno en Seúl.

Aun así, para los jóvenes es una meta. De un gosiwon o un semisótano con renta mensual al jeonse, y de ahí por la lotería del cheongyak a tu propio departamento. Esa escalera se siente tan empinada que sale siempre en los debates sobre la generación N-po y la baja natalidad. Consejo clásico de inquilino: no claves nada en las paredes, que te lo pueden descontar del depósito.