jaegeonchukgwa jaegaebal (재건축과 재개발)
Jaegeonchuk es tumbar un conjunto de departamentos viejo y construirlo de nuevo; jaegaebal va más allá y rehace hasta las calles, el agua y el drenaje. La mitad de las noticias inmobiliarias de Corea sale de estas dos palabras.
Primero, cómo distinguirlas. Mucha gente cree que los departamentos se reconstruyen y que las casas o las zonas de edificios bajos se redesarrollan, pero la ley no mira el tipo de edificio sino la infraestructura. Si las calles y los servicios están bien, es reconstrucción; si también hay que rehacerlos, es redesarrollo. La reconstrucción suele abrirse cuando un complejo de apartamentos cumple 30 años, y a más de un arquitecto extranjero le sorprende que en Corea se derriben torres después de solo tres décadas.
La lógica del dinero es sencilla. Tiras un conjunto de cinco pisos de los años 70 u 80, lo levantas con decenas de pisos y el número de viviendas se dispara. Las unidades extra se venden al público y con eso se paga la obra. En los 2000, los viejos bloques públicos de cinco pisos de Gangnam lo hicieron tan bien que los dueños terminaron con casas más grandes y encima les devolvieron dinero. Ahí nació la idea de que "reconstruir siempre deja ganancia". Pero desde 2022 subieron a la vez los materiales, la mano de obra y las tasas de interés, y hasta los grandes complejos de Gangnam tienen que poner dinero extra. La pelea por qué marca de lujo lucirán las torres nuevas sigue en los nombres de los apartamentos.
Y es lento. La obra dura tres o cuatro años, pero si sumas inspecciones de seguridad, la creación de la asociación de propietarios, la aprobación del plan y la demolición, se va a unos 15. Formar la asociación exige el sí de al menos tres cuartas partes de los dueños, y muchas zonas pierden años en peleas vecinales por la constructora o por sospechas de corrupción.
Lo más doloroso es lo que pasa con quienes ya vivían ahí. Durante la obra tienen que irse a rentar con jeonse o renta mensual, y los residentes originales que no pueden pagar la cuota extra venden su derecho a mudarse y se van. Por eso al redesarrollo siempre lo persigue la crítica de que muy pocos vecinos regresan. Para inquilinos y comerciantes es un desalojo, y para quien vivía en un semisótano el complejo nuevo es una casa a la que nunca podrá entrar. En lugares como Euljiro, donde callejones enteros desaparecen, crecen también las voces que piden cuidar la memoria de la ciudad. Al final, todo esto se cruza con la distancia entre cucharas de oro y cucharas de tierra.