cheongyak (청약)
Es el sistema coreano para repartir departamentos recién construidos por puntos y por sorteo. Si ganas, te quedas con un depa nuevo por debajo del precio de mercado, por eso le dicen la lotería.
Todo empieza con un tope de precio. El gobierno limita lo que se puede cobrar por un departamento nuevo en su primera venta, así que los compradores superan de lejos a las unidades y hace falta decidir quién va primero en la fila. El sistema arrancó en 1977 con la vivienda pública, en plena escasez de vivienda en Seúl, y al año siguiente se extendió a los proyectos privados. Desde entonces casi todo departamento nuevo en Corea pasa por esta puerta. Hasta los años noventa, hacerse una vasectomía podía darte puntos extra.
El primer paso es la cuenta de suscripción. Le depositas cada mes como a un ahorro programado, y solo cuando suman el tiempo y el dinero calificas para el primer nivel. Por eso abrirla apenas empiezas a trabajar se considera finanzas personales básicas. Cuando compiten los del primer nivel, se decide por puntos o por sorteo. El máximo es 84 puntos: hasta 32 por años sin casa propia, 35 por dependientes y 17 por la antigüedad de la cuenta. Si rentaste mucho tiempo, tienes familia grande y abriste la cuenta temprano, ganas. Por diseño, los de veintitantos y treintaitantos salen perdiendo.
La competencia por los complejos más buscados es una locura. El promedio de solicitantes por unidad en Seúl pasó de unos 15 a 1 hacia 2017 a 94 a 1 en 2020 y 2021, y algunos complejos del área metropolitana superaron los 500 a 1 a finales de 2020. Con puntajes de corte que en las zonas top pasaron de 60 hace rato, se decía que ganar por puntos a los treinta era prácticamente imposible. De ahí salió el meme cheongmupisa: "¿Cheongyak? Olvídalo, paga la prima y compra". Los treintañeros que se rindieron se lanzaron al mercado de reventa, y en 2019 superaron a los de cincuenta como el grupo que más departamentos compraba en Seúl.
El sistema se mete incluso en cómo formas tu familia. Los dependientes suman puntos, y la asignación especial a la que más aspiran los jóvenes, la de recién casados, exige estar casado. En una cultura donde se espera tener casa antes de casarse, ahora necesitas casarte para tener chance de casa. Por eso se le culpa de alimentar el choque entre generaciones, los matrimonios cada vez más tardíos y la natalidad en mínimos. También aparece como trasfondo de la crisis de estafas de jeonse de 2022: muchas víctimas jóvenes vivían con contratos de jeonse en vez de comprar, cuidando su puntaje de años sin casa con la esperanza de ganarse algún día un departamento nuevo barato.
Si ganas, el nombre de marca del complejo se vuelve presumible al instante, y antes de firmar toca juntar el certificado de residencia y una pila de papeles. Hasta las unidades que salen a la venta pública en proyectos de reconstrucción y redesarrollo se reparten por cheongyak. Hoy todas las solicitudes pasan por un solo sitio, Cheongyak Home, del Korea Real Estate Board.