Pedir prestado para dejar en depósito
Es la época en que pedir un préstamo al banco y entregarle todo ese dinero directo al dueño del depa se volvió de lo más normal. Desde entonces, la vida de un inquilino coreano quedó amarrada al precio de la vivienda y a las tasas de interés.
Todo arranca con el jeonse, un modelo de alquiler que solo existe en Corea. No pagas renta mensual. A cambio dejas con el propietario una suma enorme, muchas veces buena parte del valor del inmueble, y al terminar el contrato te la devuelven completa. Cuando los ahorros pagaban intereses de dos dígitos, el dueño metía ese dinero al banco y vivía de los intereses. Ganaban los dos. La gran pregunta era de dónde sacaba el inquilino semejante cantidad.
Poco a poco la respuesta fue: del banco. En 2004 nació la Corporación de Financiamiento de Vivienda de Corea y empezó a garantizar préstamos para jeonse, y a finales de 2005 bancos comerciales y financieras de segundo nivel ya se peleaban ese mercado. Después de la crisis del FMI de 1997 las tasas no dejaron de bajar, así que estos créditos salían cada vez más baratos.
El punto de quiebre llegó con las tasas ultrabajas de finales de la década de 2010. Los intereses costaban mucho menos que una renta, y "me endeudo y vivo en jeonse" se volvió la cuenta obvia. Por eso, en los departamentos de Seúl, la proporción de jeonse pasó de 65.3% en 2015 a 72% en 2019. Cuando en 2018 el gobierno quiso limitar las garantías a parejas con ingresos anuales menores a 70 millones de wones, los hogares con doble ingreso del área metropolitana protestaron tanto que el plan se canceló. El préstamo ya era parte del kit básico de la clase media.
Lo aterrador es que cambia de quién es el dinero. Antes el inquilino entregaba sus propios ahorros. Ahora pide prestado con su propio crédito y le pasa el dinero al dueño sin siquiera tocarlo. Si el propietario no puede devolverlo, el inquilino de pronto tiene dinero por cobrar y una deuda por pagar al mismo tiempo. Si no liquida el préstamo a tiempo, llegan los intereses moratorios y su historial crediticio se hunde. Es víctima y deudor en un solo movimiento.
Los propietarios también se animaron. Con el dinero de los inquilinos entrando tan fácil, se disparó la inversión "gap": compras una casa con poquito dinero propio y completas el resto con el depósito del jeonse. Entre más se acercaba el depósito al precio de venta, más casas se podían manejar con dinero ajeno. Mientras los precios subían, nadie veía el problema.
En 2020 entraron en vigor tres leyes de arrendamiento que cambiaron las reglas del jeonse y del wolse; la oferta desapareció y el jeonse se encareció muchísimo. Luego, en 2022, la inflación mundial hizo que las tasas subieran todo el año. Los intereses alcanzaron o superaron la renta mensual y el precio del jeonse cayó más rápido que el de venta. Cuando lo que un dueño podía cobrarle al nuevo inquilino quedó por debajo de lo que debía devolverle al anterior, los propietarios que vivían con dinero prestado empezaron a caer.
Así este esquema se volvió el escenario de la crisis del fraude jeonse. El fraude jeonse contra jóvenes recién empleados se multiplicó, sobre todo en edificios bajos y estudios donde es difícil checar precios, y las pérdidas del garante público que les devolvió el dinero a los inquilinos se inflaron. La generación MZ fue la más golpeada por algo simple: sin ahorros, casi todo su depósito era un préstamo.
Hoy la marea va hacia la renta mensual. A inicios de 2025, los contratos de renta mensual (incluyendo el medio jeonse) llegaron a 61.4% de los nuevos arrendamientos y superaron el 60% por primera vez. Así que cuando en un k-drama la protagonista se juega la vida en un contrato de jeonse, no es exageración: detrás hay un segundo contrato escondido, y es con el banco.