Pinjam dulu, titip kemudian

Ini era ketika pinjam uang ke bank lalu menyerahkan seluruhnya ke pemilik rumah jadi hal yang biasa banget. Sejak itu, hidup penyewa di Korea terikat langsung dengan harga rumah dan suku bunga.

Semuanya berawal dari jeonse, sistem sewa yang cuma ada di Korea. Kamu nggak bayar sewa bulanan. Sebagai gantinya kamu titip uang dalam jumlah besar, sering kali sebagian besar dari harga rumahnya, ke pemilik, dan uang itu balik utuh begitu kontrak selesai. Dulu, waktu bunga tabungan masih dua digit, pemilik tinggal menaruh uang itu di bank dan hidup dari bunganya. Sama-sama untung. Masalahnya, dari mana penyewa dapat uang sebanyak itu?

Lama-lama jawabannya: dari bank. Tahun 2004 Korea Housing Finance Corporation berdiri dan mulai menjamin pinjaman jeonse, lalu di akhir 2005 bank umum dan lembaga keuangan lapis kedua ramai-ramai masuk pasar ini. Setelah krisis IMF 1997, suku bunga terus turun, jadi pinjaman ini makin murah.

Titik baliknya adalah suku bunga super rendah di akhir 2010-an. Bunga pinjaman jauh lebih murah daripada sewa bulanan, jadi "pinjam aja terus ambil jeonse" jadi hitungan yang paling masuk akal. Makanya porsi jeonse di pasar apartemen Seoul naik lagi dari 65,3% di 2015 ke 72% di 2019. Waktu pemerintah di 2018 mau membatasi jaminan pinjaman jeonse hanya untuk pasangan berpenghasilan di bawah 70 juta won setahun, keluarga dual income di wilayah ibu kota protes keras sampai rencananya dibatalkan. Pinjaman jeonse ternyata sudah jadi pilihan standar kelas menengah.

Bagian seramnya: pemilik uangnya berubah. Dulu penyewa menitipkan tabungannya sendiri. Sekarang dia meminjam atas nama kreditnya sendiri, lalu uangnya langsung pindah ke pemilik rumah tanpa pernah dia pegang. Kalau pemilik nggak bisa mengembalikan, penyewa tiba-tiba punya uang yang harus ditagih sekaligus utang yang harus dibayar. Telat bayar ke bank, denda menumpuk dan skor kredit hancur. Jadi korban dan debitur dalam satu waktu.

Pemilik rumah juga makin berani. Karena uang penyewa gampang masuk, investasi "gap" jadi tren: beli rumah dengan sedikit modal sendiri, sisanya ditutup pakai deposit jeonse. Makin dekat deposit dengan harga jual, makin banyak rumah yang bisa diputar pakai uang orang lain. Selama harga naik, nggak ada yang sadar ada masalah.

Tahun 2020, tiga undang-undang sewa baru yang mengubah aturan jeonse dan wolse mulai berlaku, stok rumah sewa menghilang dan harga jeonse meroket. Lalu di 2022 inflasi global bikin suku bunga naik sepanjang tahun. Bunga pinjaman menyamai bahkan melewati sewa bulanan, dan harga jeonse jatuh lebih cepat dari harga jual. Begitu uang yang bisa ditarik dari penyewa baru lebih kecil dari yang harus dikembalikan ke penyewa lama, pemilik yang hidup dari uang pinjaman mulai goyah satu per satu.

Dari situlah sistem ini jadi panggung krisis penipuan jeonse. Kasus penipuan jeonse yang mengincar pekerja baru meledak, terutama di vila dan kamar studio yang harganya susah dicek, dan kerugian lembaga penjamin milik negara yang mengganti uang penyewa ikut membengkak. Generasi MZ yang paling parah kena, alasannya simpel: belum punya tabungan, jadi hampir seluruh deposit mereka adalah utang.

Sekarang arusnya bergeser ke sewa bulanan. Awal 2025, porsi sewa bulanan (termasuk setengah jeonse) di kontrak baru mencapai 61,4%, pertama kalinya tembus 60%. Jadi kalau di drakor tokoh utamanya mempertaruhkan hidup demi selembar kontrak jeonse, itu bukan lebay. Di belakangnya ada kontrak kedua yang tersembunyi, yaitu dengan bank.