jeonsesagi (전세사기)

Kejahatan saat pemilik rumah sengaja nggak mengembalikan deposit jeonse. Karena penyewa menyerahkan hampir seluruh tabungan hidupnya sekaligus, kena tipu berarti hidupnya ambruk total.

Jeonse itu sistem sewa khas Korea: bukannya bayar bulanan, kamu titip uang dalam jumlah besar, sebagian besar dari harga rumahnya, lalu dapat kembali utuh waktu pindah. Penipuan jeonse membalik kepercayaan itu jadi senjata. Sering kali pemilik, kontraktor, dan agen properti sudah kongkalikong dari awal, dan kasusnya melonjak sejak akhir 2010-an. Ini beda dengan rumah "kaleng kosong", di mana harga turun dan pemilik yang utangnya kebanyakan akhirnya bangkrut. Di sini dari awal memang nggak ada niat mengembalikan.

Lokasinya biasanya villa (rumah susun rendah) atau officetel yang baru dibangun. Beda dengan kompleks apartemen besar, unit begini jarang diperjualbelikan, jadi harga pasarnya susah ditebak, dan celah itulah yang dipakai. Unit baru yang nggak laku dipindah ke nama orang suruhan, lalu disewakan dengan deposit setara atau malah lebih tinggi dari harga jualnya. Korbannya kebanyakan anak muda yang sering pindah karena kerja dan pasangan pengantin baru. Buat generasi yang terjepit tarikan wilayah metropolitan Seoul dan bertahun-tahun tinggal di kamar gosiwon, rumah pertama yang akhirnya didapat ternyata jebakan.

Modusnya rapi banget. Yang paling klasik: ganti pemilik tepat di hari penyewa pindah masuk. Perlindungan hukum penyewa baru berlaku sehari setelah lapor domisili, jadi kalau pemilik baru langsung mengagunkan rumah hari itu juga, penyewa terlempar ke antrean belakang. Kalau pemilik punya tunggakan pajak, uang hasil lelang dipakai bayar pajak duluan. Ada yang keluar tanpa sepeser pun, ada juga yang terpaksa membeli rumah yang nggak pernah mau dia beli, sekadar supaya ada yang tersisa.

Semuanya meledak di 2022, ketika seorang pemilik berusia 40-an yang dijuluki "Raja Villa" meninggal karena sakit, dan para penyewanya kehilangan pihak untuk ditagih. Dalam waktu singkat muncul tiga kasus serupa, dan skema seorang ibu dengan dua putrinya juga ramai diberitakan. Semua itu bergulir jadi krisis penipuan jeonse. April 2023 undang-undang pajak direvisi supaya deposit didahulukan dibanding pajak yang muncul setelah tanggal kontrak dicatat, lalu menyusul undang-undang khusus untuk membantu korban. Polanya sama seperti yang berubah setelah tragedi: aturannya baru bergerak setelah korban berjatuhan.

Sekarang orang Korea yang cari rumah punya ritual baru: cek dulu sertifikat properti (online cuma sekitar seribu won), minta bukti pajak pemilik lunas, dan pastikan unitnya bisa ikut asuransi deposit. Banyak juga yang akhirnya memperkecil deposit dan pindah ke sewa bulanan.