jeonse (전세)

Kamu nitip uang segepok, lebih dari separuh harga rumah, ke pemilik, tinggal di situ tanpa bayar sewa bulanan, dan pas kontrak selesai uangnya balik utuh. Itulah jeonse ala Korea.

Kalau dibedah, ini pada dasarnya pinjaman antarpribadi. Penyewa minjemin uang gede ke pemilik tanpa bunga, dan pemilik gantinya minjemin rumah. Bunga yang harusnya dibayar satu pihak dan sewa bulanan yang harusnya dibayar pihak lain saling impas. Orang asing bingung dari dua sisi: pemilik mikir "kenapa aku balikin uang ke orang yang numpang tinggal?", penyewa mikir "siapa yang berani nitip ratusan ribu dolar ke orang asing?". Bahkan di bahasa Inggris tetap disebut Jeonse.

Sering dibilang cuma ada di Korea, padahal kontrak mirip udah muncul 3.500 tahun lalu di catatan kota Nuzi di Mesopotamia dan di Kode Napoleon, dan versinya masih ada di negara kayak Bolivia. Bedanya, cuma di Korea sistem ini tumbuh segede ini. Bentuk modernnya pertama kali muncul di koran Korea tahun 1899.

Meledaknya pas era pertumbuhan pesat 1970-an. Orang berbondong-bondong ke kota cari kerja, sementara bank cuma mau minjemin ke perusahaan. Pemilik yang kurang modal beli rumah nyewain pakai jeonse buat dapat dana, dan karena bunga bank waktu itu di atas 10%, disimpen di bank aja udah cuan. Nggak ada yang ngerancang, sistem ini tumbuh sendiri karena dua pihak sama-sama untung. Tahun 1989, pas masa kontrak minimum diperpanjang dari satu jadi dua tahun, uang jaminannya malah melonjak, dan waktu krisis IMF 1997 harga anjlok sampai pemilik harus nombok selisihnya ke penyewa yang pindah, cikal bakal 'jeonse terbalik'.

Kelemahannya jelas: kalau pemilik muterin uangnya terus rugi, penyewa yang nanggung. Rumah yang utangnya lebih besar dari nilainya makin numpuk sampai kasus 'raja vila' tahun 2022 meledak dan berujung ke krisis penipuan jeonse. Pola pinjam ke bank buat nitip jaminan bikin risikonya makin gede. Sejak suku bunga naik, porsi sewa bulanan di Seoul makin besar.

Tapi buat anak muda, ini tetap satu level impian. Dari gosiwon atau banjiha sewa bulanan ke jeonse, terus lewat undian cheongyak ke apartemen sendiri. Tangga ini kerasa terlalu tinggi sampai sering nyambung ke debat generasi N-po dan angka kelahiran rendah. Tips klasik penyewa: jangan asal paku dinding, bisa-bisa dipotong dari uang jaminan.