Krisis penipuan jeonse

Para pemilik yang menguasai ratusan sampai ribuan unit vila nggak mengembalikan deposit penyewanya, dan korban bermunculan di seluruh Korea. Dalangnya dipenjara dan undang-undang khusus disahkan, tapi sistem menitipkan uang dalam jumlah besar masih tetap ada.

Konteksnya dulu. Selain sewa bulanan, Korea punya jeonse: kamu titipkan deposit senilai sebagian besar harga rumah ke pemilik, tinggal sekitar dua tahun tanpa bayar sewa, lalu uangnya balik utuh saat pindah. Pemilik dapat dana besar tanpa bunga untuk diputar, penyewa bebas sewa bulanan. Ada lelucon kalau orang asing dengar sistem ini, mereka nanya apa semua pemilik rumah di Korea itu dermawan. Masalahnya, deposit itu kebanyakan dipinjam dari bank. Kalau nggak kembali, yang tersisa cuma utang.

Modusnya begini. Pilih vila atau officetel baru yang harga pasarnya susah ditebak, lalu sewakan secara jeonse dengan deposit setara atau malah lebih mahal dari harga unitnya. Beli unit itu pakai uang penyewa sendiri, tanpa modal, dan ulangi ratusan kali. Nama pemilik dialihkan ke orang boneka. Beda dengan apartemen, vila jarang diperjualbelikan jadi harga wajarnya sulit diukur, dan celah itulah inti bisnisnya. Korbannya kebanyakan anak muda dan pengantin baru yang dananya pas-pasan dan sering pindah.

Semuanya meledak Desember 2022, ketika media ramai memberitakan para raja vila. Beberapa pemilik punya lebih dari 1.000 unit di kawasan Seoul saja, dan satu pemilik nominal dengan 1.139 unit ternyata sudah meninggal. Tiga pemilik boneka meninggal dalam waktu singkat, sampai korban nggak punya pihak untuk digugat, dan muncul dugaan ada jaringan terorganisir di belakangnya, lengkap dengan bos, perekrut, dan orang yang meminjamkan namanya. Di Michuhol-gu, Incheon, seorang pengembang yang dijuluki raja konstruksi memutar sekitar 2.700 unit dan merugikan ratusan rumah tangga. Lembaga penjamin perumahan negara menyebut 30 pemilik nakal saja belum mengembalikan deposit senilai 725 miliar won per November 2022.

Tahun 2023, sejumlah korban meninggal dunia satu per satu, dan seluruh negeri terguncang. Pemerintah dan parlemen bergerak. April, aturan yang membuat tunggakan pajak pemilik didahulukan dari deposit penyewa diubah, dan penyewa bisa mengecek tunggakan pajak pemilik tanpa izinnya. 25 Mei, undang-undang khusus untuk korban penipuan jeonse disahkan dan berlaku mulai 1 Juni. Isinya pinjaman bunga rendah dan bantuan saat lelang, tapi tuntutan agar negara membeli dulu klaim deposit korban nggak masuk, dan banyak yang mengkritik syarat pengakuan korban terlalu ketat. Si raja konstruksi divonis tujuh tahun di kasus pertamanya yang sudah inkrah, dan 15 tahun di pengadilan tingkat pertama untuk kasus lain. Dari 2023 sampai 2025, kasus yang dilaporkan mencapai sekitar 40.000.

Sejak itu, anak muda Korea punya aturan baru: untuk vila dan officetel, lupakan jeonse dan pilih sewa bulanan. Cek sertifikat properti, pastikan pemilik nggak nunggak pajak, dan lihat apakah bisa ikut asuransi deposit, itu sekarang langkah wajib sebelum tanda tangan. Kalau sewa satu kamar saja sudah bikin was-was, jadi kebayang kenapa muncul istilah generasi N-po dan sendok emas vs sendok tanah. Bareng banjiha dari film Parasite, ini kata kunci buat memahami masalah hunian di Korea.