jaegeonchukgwa jaegaebal (재건축과 재개발)

Jaegeonchuk artinya merobohkan kompleks lama lalu membangunnya lagi, sedangkan jaegaebal lebih jauh lagi, sampai jalan, pipa air, dan saluran pembuangan ikut dirombak. Separuh berita properti di Korea berasal dari dua kata ini.

Pertama, cara bedainnya. Banyak orang kira apartemen itu jaegeonchuk dan rumah tapak atau kawasan vila itu jaegaebal, padahal hukum nggak lihat bentuk bangunannya, tapi infrastrukturnya. Kalau jalan dan fasilitasnya masih oke, itu rekonstruksi; kalau itu juga harus dibangun ulang, itu redevelopment. Rekonstruksi biasanya baru bisa jalan setelah kompleks apartemen berumur 30 tahun, dan arsitek luar negeri sering kaget Korea merobohkan gedung tinggi setelah cuma tiga dekade.

Logika duitnya simpel. Kompleks lima lantai dari era 70 sampai 80-an dirobohkan, dibangun lagi puluhan lantai, jumlah unitnya langsung melonjak. Unit tambahan dijual ke publik, dan hasilnya buat bayar konstruksi. Tahun 2000-an, blok perumahan umum lima lantai di Gangnam sukses besar dengan cara ini: pemiliknya dapat rumah lebih luas dan malah dapat uang kembali. Dari situ lahir kepercayaan "rekonstruksi pasti untung". Tapi sejak 2022 harga material, upah, dan suku bunga naik barengan, sampai kompleks besar di Gangnam pun harus bayar biaya tambahan. Rebutan merek mewah apa yang dipasang di gedung barunya berlanjut di nama apartemen.

Prosesnya juga lama banget. Konstruksinya sendiri tiga sampai empat tahun, tapi kalau ditambah inspeksi keselamatan, pembentukan asosiasi pemilik, persetujuan rencana, dan pembongkaran, totalnya bisa sekitar 15 tahun. Buat bikin asosiasi, minimal tiga perempat pemilik harus setuju, dan banyak kawasan buang waktu bertahun-tahun karena warga ribut soal kontraktor dan dugaan korupsi.

Bagian paling pahit ada di warga lama. Selama konstruksi mereka harus pindah dan menyewa pakai jeonse atau sewa bulanan, dan warga asli yang nggak sanggup bayar iuran tambahan akhirnya menjual hak huni lalu pergi. Makanya redevelopment selalu dikritik karena sedikit banget warga asli yang balik. Buat penyewa dan pemilik toko, ini soal tergusur, dan buat yang dulu tinggal di banjiha, kompleks baru itu rumah yang nggak bakal bisa mereka masuki. Di tempat kayak Euljiro, yang gang-gang tuanya hilang satu per satu, suara untuk menjaga ingatan kota juga makin keras. Ujung-ujungnya, ini cerita soal jarak antara sendok emas dan sendok tanah.