กู้มาเพื่อฝากไว้

นี่คือยุคที่การกู้เงินจากธนาคารแล้วยกให้เจ้าของบ้านทั้งก้อนกลายเป็นเรื่องปกติสุด ๆ และตั้งแต่นั้นชีวิตของผู้เช่าเกาหลีก็ผูกติดกับราคาบ้านและดอกเบี้ยแบบตรง ๆ

จุดเริ่มต้นคือ ชอนเซ ระบบเช่าบ้านที่มีแค่ในเกาหลี ไม่ต้องจ่ายค่าเช่ารายเดือน แต่ต้องฝากเงินก้อนใหญ่ซึ่งมักเป็นสัดส่วนสูงของราคาบ้านไว้กับเจ้าของ พอหมดสัญญาก็ได้คืนเต็มจำนวน ในยุคที่ดอกเบี้ยเงินฝากเป็นเลขสองหลัก เจ้าของบ้านแค่เอาเงินไปฝากธนาคารแล้วกินดอกเบี้ย วินวินทั้งสองฝ่าย คำถามจริง ๆ คือผู้เช่าจะไปหาเงินก้อนนั้นมาจากไหน

คำตอบค่อย ๆ กลายเป็นธนาคาร ปี 2004 บรรษัทการเงินเพื่อที่อยู่อาศัยเกาหลีเปิดตัวและเริ่มค้ำประกันเงินกู้ชอนเซ พอปลายปี 2005 ทั้งธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินระดับรองก็แห่กันเข้าตลาดนี้ หลัง วิกฤต IMF ปี 1997 ดอกเบี้ยลดลงเรื่อย ๆ เงินกู้แบบนี้เลยยิ่งถูกลง

จุดพลิกคือดอกเบี้ยต่ำเป็นประวัติการณ์ช่วงปลายทศวรรษ 2010 ดอกเบี้ยเงินกู้ถูกกว่าค่าเช่ารายเดือนเยอะ สูตร "กู้มาอยู่ชอนเซคุ้มกว่า" เลยกลายเป็นเรื่องที่ใคร ๆ ก็คิดได้ นี่คือเหตุผลที่สัดส่วนชอนเซในตลาด อพาร์ตเมนต์ โซลดีดกลับจาก 65.3% ในปี 2015 เป็น 72% ในปี 2019 พอปี 2018 รัฐบาลจะจำกัดการค้ำประกันเงินกู้ชอนเซให้เฉพาะคู่สามีภรรยาที่รายได้รวมต่ำกว่า 70 ล้านวอนต่อปี ครอบครัวที่ทำงานทั้งคู่ใน เขตโซลและปริมณฑล ก็ออกมาค้านหนักจนต้องยกเลิกแผน เงินกู้ชอนเซกลายเป็นตัวเลือกพื้นฐานของชนชั้นกลางไปแล้ว

ส่วนที่น่ากลัวคือเจ้าของเงินเปลี่ยนไป เมื่อก่อนผู้เช่าฝากเงินเก็บของตัวเอง แต่ตอนนี้กู้เงินโดยเอาเครดิตตัวเองเป็นเดิมพัน แล้วส่งต่อให้เจ้าของบ้านโดยไม่เคยได้จับเงินก้อนนั้นเลย ถ้าเจ้าของบ้านคืนเงินไม่ได้ ผู้เช่าจะมีทั้งเงินที่ต้องทวงและหนี้ที่ต้องจ่ายพร้อมกัน ถ้าจ่ายคืนธนาคารไม่ทันก็โดนดอกเบี้ยผิดนัดและเครดิตพัง กลายเป็นทั้งผู้เสียหายและลูกหนี้ในคราวเดียว

ฝั่งเจ้าของบ้านก็เล่นใหญ่ขึ้น เพราะเงินผู้เช่าไหลเข้ามาง่าย การลงทุนแบบ "แก๊ป" เลยบูม คือซื้อบ้านด้วยเงินตัวเองนิดเดียว ที่เหลือเอาเงินชอนเซมาโปะ ยิ่งเงินชอนเซใกล้ราคาขายเท่าไหร่ ก็ยิ่งหมุนบ้านได้หลายหลังด้วยเงินคนอื่น ตราบใดที่ราคาบ้านยังขึ้น ก็ไม่มีใครเห็นปัญหา

ปี 2020 กฎหมายเช่าที่อยู่อาศัย 3 ฉบับที่เปลี่ยนกติกาของชอนเซและ วอลเซ เริ่มบังคับใช้ บ้านเช่าหายจากตลาดและราคาชอนเซพุ่งกระฉูด แล้วปี 2022 เงินเฟ้อทั่วโลกทำให้ดอกเบี้ยขึ้นทั้งปี ดอกเบี้ยเงินกู้ตามทันหรือแซงค่าเช่ารายเดือน ราคาชอนเซดิ่งเร็วกว่าราคาขาย เมื่อเงินที่เก็บจากผู้เช่ารายใหม่ได้น้อยกว่าที่ต้องคืนผู้เช่ารายเก่า เจ้าของบ้านที่อยู่ได้ด้วยเงินคนอื่นก็เริ่มล้มทีละราย

ระบบนี้จึงกลายเป็นเวทีของ วิกฤตโกงชอนเซ คดี โกงชอนเซ ที่เล็งเด็กจบใหม่ระเบิดขึ้นเพียบ โดยเฉพาะในวิลล่าและห้องสตูดิโอที่เช็กราคาตลาดยาก ส่วนหน่วยงานค้ำประกันของรัฐที่จ่ายเงินคืนแทนเจ้าของบ้านก็ขาดทุนบานปลาย คน เจน MZ ที่เพิ่งเริ่มทำงานโดนหนักสุดด้วยเหตุผลง่าย ๆ คือยังไม่มีเงินเก็บ เงินชอนเซเกือบทั้งหมดเลยเป็นเงินกู้

ตอนนี้กระแสไหลไปทางค่าเช่ารายเดือน ต้นปี 2025 สัดส่วนสัญญาแบบรายเดือน (รวมชอนเซครึ่ง ๆ) ในสัญญาเช่าใหม่แตะ 61.4% ทะลุ 60% เป็นครั้งแรก เพราะฉะนั้นเวลาพระเอกนางเอกในซีรีส์เกาหลีเอาชีวิตทั้งชีวิตไปแขวนไว้กับสัญญาชอนเซฉบับเดียว มันไม่ได้ดราม่าเกินจริง เพราะข้างหลังยังมีสัญญาฉบับที่สองซ่อนอยู่ นั่นคือสัญญากับธนาคาร