jaegeonchukgwa jaegaebal (재건축과 재개발)

Jaegeonchuk คือการรื้อหมู่อาคารเก่าแล้วสร้างใหม่ ส่วน jaegaebal ไปไกลกว่านั้น คือรื้อทำถนน ท่อประปา และท่อระบายน้ำใหม่ด้วย ข่าวอสังหาฯ เกาหลีครึ่งหนึ่งมาจากสองคำนี้

เริ่มจากวิธีแยก หลายคนคิดว่าอพาร์ตเมนต์คือ jaegeonchuk ส่วนบ้านเดี่ยวหรือย่านวิลล่าเตี้ยๆ คือ jaegaebal แต่กฎหมายไม่ได้ดูที่หน้าตาตึก ดูที่โครงสร้างพื้นฐาน ถ้าถนนและระบบต่างๆ ยังดีอยู่ก็เป็นการสร้างใหม่ ถ้าต้องวางใหม่หมดก็เป็นการพัฒนาใหม่ การสร้างใหม่มักเริ่มได้เมื่อ อพาร์ตเมนต์ อายุครบ 30 ปี สถาปนิกต่างชาติหลายคนถึงกับตกใจที่เกาหลีทุบตึกสูงทิ้งหลังใช้ไปแค่สามสิบปี

หลักการทำเงินง่ายมาก รื้ออาคารห้าชั้นที่สร้างยุค 70 ถึง 80 แล้วสร้างใหม่สูงหลายสิบชั้น จำนวนห้องก็เพิ่มพรวด ขายห้องที่เพิ่มขึ้นให้คนทั่วไปแล้วเอาเงินมาจ่ายค่าก่อสร้าง ช่วงยุค 2000 แฟลตรัฐห้าชั้นใน คังนัม ทำแบบนี้สำเร็จจนเจ้าของได้บ้านใหญ่ขึ้นแถมได้เงินคืนอีก ความเชื่อว่า "สร้างใหม่เมื่อไหร่รวยเมื่อนั้น" เกิดจากตรงนี้ แต่ตั้งแต่ปี 2022 ค่าวัสดุ ค่าแรง และดอกเบี้ยพุ่งพร้อมกัน ขนาดโครงการใหญ่ในคังนัมยังต้องควักเงินเพิ่ม ส่วนศึกว่าจะติดแบรนด์หรูอะไรบนตึกใหม่ก็ไปต่อที่ ชื่ออพาร์ตเมนต์

แถมยังใช้เวลานาน ตัวงานก่อสร้างแค่สามถึงสี่ปี แต่ถ้ารวมตรวจความปลอดภัย ตั้งสมาคมเจ้าของ อนุมัติแผน และรื้อถอน ก็ปาเข้าไปราว 15 ปี การตั้งสมาคมต้องได้เสียงเจ้าของอย่างน้อยสามในสี่ และหลายโครงการเสียเวลาไปหลายปีเพราะเพื่อนบ้านทะเลาะกันเรื่องผู้รับเหมาและข้อสงสัยเรื่องทุจริต

ส่วนที่เจ็บที่สุดคือคนที่อยู่มาก่อน ระหว่างก่อสร้างต้องย้ายไปเช่าแบบ จอนเซ หรือรายเดือน คนเดิมที่จ่ายเงินสมทบเพิ่มไม่ไหวก็ต้องขายสิทธิ์เข้าอยู่แล้วย้ายออก งานพัฒนาใหม่จึงโดนวิจารณ์เสมอว่ามีคนเดิมได้กลับมาอยู่น้อยมาก สำหรับผู้เช่าและเจ้าของร้าน นี่คือการถูกไล่ที่ ส่วนคนที่เคยอยู่ ห้องกึ่งใต้ดิน โครงการใหม่ก็คือบ้านที่เข้าไม่ได้ ในย่านอย่าง อึลจีโร ที่ตรอกเก่าหายไปทั้งแถบ เสียงเรียกร้องให้รักษาความทรงจำของเมืองก็ดังขึ้นเรื่อยๆ สุดท้ายเรื่องนี้ก็วนกลับไปที่ระยะห่างระหว่าง ช้อนทองกับช้อนดิน